Moms på fast ejendom

Fritz Vad Sørensen, Manager, inderect Tax

Moms på fast ejendom

Vi får generelt mange spørgsmål inden for moms på fast ejendom. Et af hovedområderne er håndteringen af moms når fx en entreprenør undervejs i byggeprocessen ændrer holdning til, hvad byggeriet skal anvendes til – salg eller udlejning. Det er typisk opførelse af lejligheder, der giver udfordringerne.

Af Fritz Vad Sørensen Manager, inderect tax

 

Moms ved opførelse af lejligheder til salg

Når en entreprenør køber en byggegrund (ofte med moms), er der fradrag for momsen af grunden. Der er tilsvarende også fradrag for indkøb af materialer og evt. underleverandørydelser mv. i forbindelse med opførelsen af lejlighederne. Ved salget skal entreprenøren tillægge moms.

Moms ved opførelse af lejligheder til boligudlejning

Hvis en boligforening (eller andre) køber en byggegrund (ofte med moms), er der ikke fradrag for momsen af grunden. Der er tilsvarende ikke fradrag for momsen af indkøb af materialer, underleverandørydelser mv. Begrundelsen herfor er, at lejlighederne skal anvendes til boligudlejning, der er fritaget for moms.

Ændrede planer – fra salg til udleje

I ovenstående situationer giver momsen ikke de helt store udfordringer. Til gengæld opstår der udfordringer, hvis alt ikke går helt efter planen. Mange entreprenører mv. har i stor stil købt byggegrunde og opført lejligheder til salg. Men efter færdiggørelse kunne lejlighederne ikke sælges. Det giver ofte likviditetsmæssige udfordringer. Derfor har mange valgt at udbyde lejlighederne til leje.

Da entreprenøren har købt grunden og opført lejlighederne, er der korrekt trukket moms af omkostningerne. Men pludselig skal lejlighederne anvendes til momsfritaget udlejning. Det betyder således, at entreprenøren har fået et momsfradrag vedrørende omkostninger, der knytter sig til momsfritagne aktiviteter.

Det er nærliggende at tro, at entreprenøren i sådan et tilfælde skal tilbagebetale al den fratrukne moms. I praksis forholder det sig sådan at en lejlighed bliver anset som et investeringsgode. Her skal der tages udgangspunkt i det enkelte år, og der skal alene tilbagebetales en forholdsmæssig andel af momsen pr. år, hvor lejlighederne anvendes til udlejning.

For fast ejendom er ”reguleringsperioden” på 10 år. Det betyder, at når lejligheden står færdig i 2016 og påbegyndes udlejet i 2017, opgøres den samlede moms på den pågældende lejlighed, og momsen opdeles i 10. For hvert et år, hvor udlejningen sker, indbetaler entreprenøren 1/10 af momsen. I år 1 (2016) er lejligheden forsøgt solgt og derfor anvendt til momspligtige aktiviteter. Der er tale om et afsluttet regnskabsår, og dermed ingen regulering for 1. år. Hvis så entreprenøren i 2019 sælger lejligheden, har han indbetalt 1/10 af momsen i 2017 og 2018. Selv om der er tilbageført 2/10 af købsmomsen, skal der betales fuldt salgsmoms, når han sælger lejligheden.

Hvis den udlejede lejlighed først sælges, efter mindst 5 år fra færdiggørelsen, kan salget ske momsfrit. Hvis salget sker i år 6 (altså over 5 år fra færdiggørelsen), påhviler der stadig en reguleringsforpligtelse på de resterende 5 år, og entreprenøren skal indbetale 5/10 af momsen. År 6 er ikke et afsluttet regnskabsår, og derfor skal der ske regulering for dette også.

Det er en likviditetsmæssig fordel at opføre lejligheder til salg, hvorefter de så udlejes. Men SKAT er opmærksom på denne fordel, og derfor skal hensigten på opførelsestidspunktet være reelt. SKAT kræver i praksis, at hensigten skal underbygges af objektive momenter. Fx at lejlighederne var udbudt til salg undervejs i byggeprojektet. Hvis lejlighederne i stedet for er udbudt til leje, skal hele momsen tilbagebetales på én gang.

Såfremt virksomhederne overvejer at udleje i ovenstående situation, kan det med fordel overvejes, om de skal påbegynde udlejningen sidst på regnskabsåret, eller det med fordel kan skydes til det nye regnskabsår af hensyn til momsen.

Ændrede planer – fra udleje til salg

Hvis en virksomhed opfører lejligheder til udlejning, men lejligheden sælges, er der ikke fratrukket moms af omkostningerne hertil. Hvis salget sker straks efter færdiggørelsen af lejligheden, kan det fulde momsfradrag tages på salgstidspunktet.

Såfremt lejligheden udlejes efter hensigten, og lejer eksempelvis køber lejligheden i år 3, er lejligheden udelukkende anvendt til momsfrie aktiviteter (udlejning). Så er der efter vores opfattelse mulighed for at sælge lejligheden uden moms, hvis det kan dokumenteres, at hensigten kun var udleje.

Ingen generel praksis

Der kan opstå mange forskellige situationer, og det er svært at udtale sig generelt herom. I praksis er der typisk tale om en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde ud fra hensigten og evnen til at dokumentere/ sandsynliggøre hensigten mv.

 

www.deloitte.dk

 

Marianne Kirkeby

Add your Biographical Info and they will appear here.